Immobilie innerhalb der Familie verkaufen: Was rechtlich und steuerlich zu beachten ist

Eine Immobilie kann grundsätzlich auch an Kinder, Eltern oder andere Angehörige verkauft werden. Dabei darf der vereinbarte Kaufpreis unter dem Marktwert liegen. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und den vereinbarten Gegenleistungen kann jedoch ganz oder teilweise als Schenkung behandelt werden. Deshalb sollten Marktwert, Kaufpreis, übernommene Darlehen sowie Wohn-, Nießbrauchs- oder Pflegeverpflichtungen vor der Beurkundung nachvollziehbar dokumentiert werden.

Kann man ein Haus unter Wert verkaufen?

Ja. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regel, nach der eine Immobilie nur zum Marktwert oder mindestens zu einem bestimmten Prozentsatz des Marktwerts verkauft werden darf. Ein niedriger Kaufpreis kann aber dazu führen, dass der Vorgang steuerlich als gemischte Schenkung eingeordnet wird. Vereinfacht gesagt besteht das Geschäft dann aus einem entgeltlichen Teil und einem unentgeltlichen Teil.

Ob und in welcher Höhe eine Schenkung vorliegt, hängt nicht allein vom genannten Kaufpreis ab. Auch übernommene Schulden, ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, Rentenzahlungen, Pflegeverpflichtungen und weitere Gegenleistungen können die Bewertung beeinflussen.

Warum ist eine Wertermittlung trotzdem wichtig?

Eine Wertermittlung schreibt der Familie keinen Verkaufspreis vor. Sie schafft aber eine nachvollziehbare Grundlage für die steuerliche Einordnung, die Finanzierung, die notarielle Gestaltung und mögliche spätere Auseinandersetzungen innerhalb der Familie. Je nach Anlass kann eine marktbezogene Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler ausreichen. Bei streitigen, gerichtlichen oder besonders komplexen Sachverhalten kann ein förmliches Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen erforderlich sein.

Welche Vorteile kann ein Verkauf innerhalb der Familie haben?

• Die Immobilie bleibt innerhalb der Familie.
• Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten können passend zur familiären und wirtschaftlichen Situation gestaltet werden.
• Bestehende Wohnbedürfnisse oder eine Absicherung der verkaufenden Person können vertraglich berücksichtigt werden.
• Bei bestimmten Verwandtschaftsverhältnissen kann eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer greifen.
• Ein Verkauf kann Liquidität für die Altersvorsorge schaffen.

Eine familiäre Verbindung ersetzt jedoch weder den notariellen Vertrag noch eine sorgfältige Prüfung. Auch innerhalb der Familie sollten Kaufpreis, Fälligkeit, Besitzübergang, Kosten, bestehende Belastungen und besondere Rechte eindeutig geregelt werden.

Welche Steuern können eine Rolle spielen?

Grunderwerbsteuer

Ob Grunderwerbsteuer anfällt, richtet sich nach dem konkreten Verwandtschaftsverhältnis und der rechtlichen Gestaltung. Für Erwerbe zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern sowie für Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie bestehen gesetzliche Befreiungen. Dazu zählen typischerweise Übertragungen zwischen Eltern, Kindern und Enkeln. Für Geschwister, Cousins, Onkel, Tanten, Nichten oder Neffen gilt diese Befreiung grundsätzlich nicht allein wegen der Verwandtschaft.

Auch bei verwandten Personen sollte die konkrete Befreiung im Einzelfall geprüft werden. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet nicht automatisch, dass auch keine Schenkungsteuer oder Einkommensteuer entstehen kann.

Schenkungsteuer und gemischte Schenkung

Wird die Immobilie teilweise unentgeltlich übertragen, kann der unentgeltliche Teil der Schenkungsteuer unterliegen. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt unter anderem vom steuerlichen Wert, der Höhe der Gegenleistungen, dem persönlichen Freibetrag, früheren Zuwendungen innerhalb des maßgeblichen Zehn-Jahres-Zeitraums und der Steuerklasse ab.

Die steuerliche Bewertung muss nicht mit einer Maklerbewertung oder dem im Vertrag genannten Kaufpreis übereinstimmen. Deshalb sollte ein Steuerberater die Zahlen vor der Beurkundung prüfen. Eine bloße Unterschreitung des Marktwerts führt nicht automatisch zu einer Steuerzahlung, sie kann aber eine steuerlich relevante Schenkung begründen.

Einkommensteuer beim Verkäufer

Bei einer Immobilie im Privatvermögen kann ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, insbesondere wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Immobilien bestehen gesetzliche Ausnahmen. Bei einer gemischten Schenkung, vermieteten Immobilien, Betriebsvermögen oder besonderen Vorerwerben kann die Beurteilung komplizierter sein. Der umgangssprachliche Begriff „Spekulationssteuer“ bezeichnet dabei keine eigene Steuerart, sondern eine mögliche Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft.

Welche rechtlichen Schritte sind erforderlich?

1. Eigentums- und Belastungssituation klären: Grundbuch, Darlehen, Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch und sonstige Belastungen prüfen.
2. Marktwert und Gegenleistungen dokumentieren: Neben dem Kaufpreis auch Schuldübernahmen, Renten, Pflegeleistungen und vorbehaltene Rechte erfassen.
3. Steuerliche Folgen vorab prüfen: Nicht erst nach der Beurkundung klären, ob ein Schenkungsanteil oder ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen kann.
4. Vertrag notariell gestalten: Der Notar sorgt für die rechtliche Gestaltung und Beurkundung. Eine individuelle steuerliche Beratung gehört grundsätzlich nicht zu den Aufgaben des Notars.
5. Finanzierung und Fälligkeit abstimmen: Kaufpreiszahlung, Darlehensablösung und gegebenenfalls Bankzustimmungen müssen zusammenpassen.
6. Eigentumsumschreibung abwickeln: Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht bereits allein durch die Vertragsunterzeichnung.

Wohnrecht, Nießbrauch und weitere Gegenleistungen

Die verkaufende Person kann sich vertraglich absichern. Häufig kommen ein Wohnrecht, ein Nießbrauchrecht, wiederkehrende Zahlungen oder Pflegeverpflichtungen in Betracht.

• Wohnrecht: berechtigt grundsätzlich zur persönlichen Nutzung der vereinbarten Räume.
• Nießbrauch: kann zusätzlich die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen ermöglichen.
• Renten- oder Ratenzahlungen: müssen hinsichtlich Laufzeit, Absicherung und Folgen bei Zahlungsverzug klar geregelt werden.
• Pflegeverpflichtungen: sollten so konkret wie möglich beschrieben werden, damit Umfang, Dauer und Ersatzleistungen nachvollziehbar sind.

Solche Rechte und Pflichten können den wirtschaftlichen Wert der Gegenleistung verändern. Ihre rechtliche und steuerliche Bewertung sollte deshalb nicht pauschal vorgenommen werden.

Erbrecht und Pflichtteil nicht übersehen

Ein Verkauf oder eine teilweise unentgeltliche Übertragung an ein Kind kann Auswirkungen auf andere Familienmitglieder haben. Möglich sind insbesondere Fragen zur Anrechnung auf einen späteren Erbteil, zu Ausgleichspflichten unter Abkömmlingen und zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen.

Es gibt keine allgemeine Regel, nach der jede Schenkung einfach „zehn Jahre lang anfechtbar“ ist. Fristen und Rechtsfolgen hängen vom jeweiligen Anspruch und von der konkreten Gestaltung ab. Bei vorbehaltenem Nießbrauch oder weitgehender eigener Nutzung kann insbesondere der Beginn einer Frist rechtlich anders beurteilt werden als bei einer vollständig vollzogenen Schenkung. Eine erbrechtliche Beratung ist bei mehreren möglichen Erben besonders sinnvoll.

Verkauf, Schenkung oder gemischte Schenkung?

Welche Gestaltung günstiger oder sinnvoller ist, lässt sich nicht allgemein beantworten. Entscheidend sind unter anderem Liquiditätsbedarf, Alter, Familienstruktur, Nutzung der Immobilie, vorhandene Darlehen und die steuerliche Vorgeschichte.

Typische Fehler beim Verkauf innerhalb der Familie

• den Marktwert und die Gegenleistungen nicht nachvollziehbar dokumentieren
• eine vermeintliche feste Untergrenze wie 60 Prozent des Verkehrswerts annehmen
• Grunderwerbsteuerfreiheit mit vollständiger Steuerfreiheit verwechseln
• frühere Schenkungen und persönliche Freibeträge nicht berücksichtigen
• andere mögliche Erben und Pflichtteilsberechtigte nicht einbeziehen
• Wohnrecht, Nießbrauch oder Pflegeleistungen unklar formulieren
• davon ausgehen, dass der Notar automatisch die vollständige steuerliche Beratung übernimmt

Fazit

Ein Haus oder eine Wohnung kann grundsätzlich auch unter dem Marktwert an ein Familienmitglied verkauft werden. Das sollte jedoch nicht mit vollständiger Steuerfreiheit oder rechtlicher Folgenlosigkeit gleichgesetzt werden. Eine belastbare Wertermittlung und die vollständige Dokumentation aller Gegenleistungen schaffen die Grundlage für eine nachvollziehbare Gestaltung. Vor der Beurkundung sollten Vertrag, Steuern und mögliche erbrechtliche Folgen getrennt geprüft werden.