Verbindliche Finanzierungsbestätigung – Bedeutung und Nutzen

Für viele Interessenten klingen Begriffe wie „Käuferzertifikat“, „unverbindliche Finanzierungsbestätigung“ und „verbindliche Finanzierungsbestätigung“ gleich. Tatsächlich handelt es sich um unterschiedliche Dokumente mit sehr unterschiedlichen Aussagen. Wer eine Immobilie kaufen will, sollte diese Unterschiede kennen. Sie schützen sowohl den Verkäufer als auch den Käufer.

Drei Arten von Nachweisen

Es gibt drei Stufen von Nachweisen, mit denen Kaufinteressenten ihre Zahlungsfähigkeit belegen können.

Warum Verkäufer auf einer verbindlichen Bestätigung bestehen

Ein Verkäufer weist mit Grundbuchauszug und Unterlagen nach, dass ihm die Immobilie gehört. Ein Käufer muss nachweisen, dass er den Kaufpreis aufbringen kann. Solange nur ein Käuferzertifikat oder eine unverbindliche Bestätigung vorliegt, trägt der Verkäufer das volle Risiko. Er müsste anderen Interessenten absagen, obwohl die Finanzierung des bevorzugten Interessenten noch offen ist. In dieser Zeit laufen Hausgeld, Kreditraten oder Mietausfall weiter. Sollte der Kauf später doch scheitern, stehen verärgerte Interessenten bereit und bieten oft weniger. Deshalb ist es für den Verkäufer unzumutbar, eine Immobilie ohne verbindliche Bestätigung zu reservieren.

Schutz des Käufers

Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung schützt nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Käufer.

Notarkosten

Wird ohne gesicherte Finanzierung bereits ein Kaufvertragsentwurf beauftragt, muss dieser bezahlt werden, auch wenn der Vertrag am Ende nicht zustande kommt. In der Regel beauftragt der Käufer den Notar mit der Erstellung des Entwurfs und trägt die Gebühren, auch wenn der Vertrag nicht unterzeichnet wird. Bei einem Hauskauf können diese Entwurfskosten mehrere Hundert bis einige Tausend Euro betragen.

Risiko nach der Beurkundung

Ist der Kaufvertrag beurkundet, wird der Kaufpreis fällig. Der Käufer kann sich nicht darauf berufen, dass die Finanzierung gescheitert ist. Zahlt er nicht, drohen Verzugszinsen, Schadensersatzforderungen und Zwangsvollstreckung. Um dieses Risiko zu vermeiden, sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden, bevor die Bank die Finanzierung verbindlich zugesagt hat.

Reservierungsvereinbarungen

Manche Finanzierungsvermittler raten dazu, eine Immobilie gegen Gebühr zu reservieren. Solche Reservierungsgebühren sind rechtlich problematisch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Immobilienmakler in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren verlangen dürfen. Seriöse Makler verzichten daher auf Reservierungsgebühren. Auch ohne Gebühr ist eine Reservierung nur für kurze Zeit vertretbar und nur dann sinnvoll, wenn die Finanzierung innerhalb weniger Tage verbindlich bestätigt werden kann.

Wofür sind Käuferzertifikat und unverbindliche Bestätigung sinnvoll

Trotz ihrer Schwächen haben Käuferzertifikate und unverbindliche Bestätigungen ihren Zweck. Sie zeigen, dass sich ein Interessent grundsätzlich mit der Finanzierung beschäftigt hat. Viele Eigentümer lassen nur solche Interessenten besichtigen, die bereits ein Bankgespräch geführt haben. Bei vermieteten Immobilien schützt dies die Privatsphäre der Mieter. Unverbindliche Bestätigungen sind außerdem hilfreich, um seriöse Interessenten zu erkennen und bei großer Nachfrage die Besichtigungstermine zu priorisieren.

So bereiten Sie sich vor

Wer erfolgreich eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich gut vorbereiten.

1. Suchen Sie frühzeitig einen Finanzierungsberater oder mehrere Banken. Klären Sie, wie viel Sie sich leisten können und welche monatliche Rate realistisch ist.
2. Lassen Sie sich ein Käuferzertifikat ausstellen. Damit signalisieren Sie, dass Sie sich ernsthaft mit Ihrer finanziellen Situation beschäftigen. Einige Eigentümer verlangen dieses Dokument, bevor sie eine Besichtigung ermöglichen.
3. Stellen Sie Ihre persönlichen Unterlagen zusammen. Dazu gehören Ausweis, Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Informationen zu bestehenden Krediten und Nachweise über Eigenkapital. Eine vollständige Unterlagenmappe beschleunigt die Bearbeitung erheblich.
4. Reichen Sie die Unterlagen für die verbindliche Finanzierungsbestätigung möglichst früh ein. Auch wenn einfache Zusagen nach ein bis zwei Wochen vorliegen können, kann es bei komplexen Objekten länger dauern. Wer vorbereitet ist, hat einen klaren Vorteil.
5. Beauftragen Sie den Notar erst, wenn die Finanzierung verbindlich bestätigt ist. So vermeiden Sie unnötige Kosten.

Fazit

Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung ist ein unverzichtbarer Schritt beim Immobilienkauf. Sie schützt den Verkäufer vor unnötigen Risiken und sie bewahrt den Käufer vor Notarkosten und dem Risiko, einen Vertrag ohne gesicherte Finanzierung zu unterschreiben. Käuferzertifikat und unverbindliche Bestätigung sind nützliche Zwischenschritte, ersetzen aber nicht die verbindliche Zusage der Bank. Mit guter Vorbereitung und vollständigen Unterlagen erhöhen Sie Ihre Chancen auf Ihr Wunschobjekt deutlich.