Immobilie geerbt – Was ist zu tun?
Setzen Sie auf unsere Erfahrung und unser Engagement
Eine Immobilie geerbt – Der Leitfaden für Erben
Der Verlust eines nahestehenden Menschen ist eine schwere Zeit. Gleichzeitig müssen wichtige und oft komplexe Entscheidungen über den Nachlass getroffen werden. Steht eine Immobilie im Mittelpunkt des Erbes, sehen sich Erben mit rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Herausforderungen konfrontiert – insbesondere in einer Erbengemeinschaft.
Unsere Unterstützung im Erbfall
Neutrale
Vermittlung
Gerade in Erbengemeinschaften vermitteln wir als neutrale Instanz, um eine faire und für alle Seiten zufriedenstellende Lösung zu finden.
Fundierte
Wertermittlung
Wir erstellen eine professionelle Immobilienbewertung, die als solide Grundlage für die Erbschaftssteuer und eine faire Aufteilung dient.
Rechtliche
Sicherheit
Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess, koordinieren die Kommunikation mit Notaren und Ämtern und sorgen für eine reibungslose Abwicklung.
Vom Erbfall zum Verkauf: Die 6 entscheidenden Schritte
Erbschaft annehmen & Dokumente sichten
Prüfen Sie, ob ein Testament vorliegt. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Informieren Sie das Finanzamt innerhalb von 3 Monaten über die Erbschaft. Sie haben 6 Wochen Zeit, das Erbe ggf. auszuschlagen.
Erbschein beantragen & Grundbuch berichtigen
Der Erbschein weist Sie als rechtmäßigen Erben aus. Er ist oft nötig, um das Grundbuch zu berichtigen. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei.
Professionelle Immobilienbewertung
Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dies ist entscheidend für die Festsetzung der Erbschaftssteuer und einen fairen Verkaufspreis. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann zu Nachforderungen des Finanzamts führen.
Steuerliche Prüfung
Klären Sie, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt. Prüfen Sie zudem die Spekulationsfrist: Ein Verkauf kann steuerfrei sein, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat oder der Kauf mehr als 10 Jahre zurückliegt.
Verkaufsentscheidung & Vermarktung
Nach Klärung aller Punkte kann der Verkaufsprozess beginnen. Wir unterstützen Sie bei der professionellen Vermarktung, um den bestmöglichen Preis zu erzielen und den Verkauf sicher abzuschließen.
Die Erbengemeinschaft – Gemeinsam entscheiden statt streiten
Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, die Immobilie gehört allen gemeinsam und wichtige Entscheidungen erfordern Einstimmigkeit. Das birgt Konfliktpotenzial. Hier sind die wichtigsten Punkte und Lösungsansätze:
Das Einstimmigkeitsprinzip
Für den Verkauf der Immobilie müssen alle Miterben zustimmen. Ein einzelner Erbe kann den Verkauf blockieren. Auch die laufende Verwaltung (z.B. Reparaturen) muss gemeinsam getragen und entschieden werden.
Unsere Empfehlung: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch. Ein von uns moderierter "Runder Tisch" kann helfen, die verschiedenen Interessen (z.B. ein Erbe will schnell verkaufen, der andere will vermieten) zu verstehen und einen Konsens zu finden.
Lösungswege bei Uneinigkeit
Wenn keine Einigung möglich ist, gibt es mehrere Optionen:
- Auszahlung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Miterben aus. Basis hierfür ist der aktuelle Verkehrswert.
- Verkauf des Erbteils: Jeder Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass (nicht nur an der Immobilie) verkaufen. Die anderen Miterben haben hierbei ein Vorkaufsrecht.
- Teilungsversteigerung: Als letzter Ausweg kann jeder Erbe eine öffentliche Versteigerung der Immobilie beim Amtsgericht beantragen. Dies führt oft zu einem deutlich niedrigeren Erlös und hohen Kosten.
Wichtige Details & Steuern im Überblick
Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuerklassen
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad ab. Jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu. Nur der Betrag, der diesen Freibetrag übersteigt, wird versteuert.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner & eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder & Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern & Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Neffen, Nichten, etc. | 20.000 € |
| Alle anderen Erben | 20.000 € |
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse |
|---|---|
| Ehepaare, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern, Großeltern | I |
| Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten | II |
| Alle anderen Erben | III |
Je nach o.g. Steuerklasse, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftsteuersätze. Wichtig zu verstehen ist dabei: Anders als bei der Lohnsteuer, wo der Steuersatz progressiv ansteigt, gilt hier für den gesamten steuerpflichtigen Betrag ein fester Satz aus der jeweiligen Stufe.
| Erbschaft nach Abzug der Freibeträge | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Spekulationssteuer – eine häufige Falle
Zusätzlich zur Erbschaftssteuer kann beim Verkauf eine Spekulationssteuer anfallen. Dies ist der Fall, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch die Erben weniger als 10 Jahre liegen.
- Ausnahme 1: Eigennutzung. Die Steuer entfällt, wenn der Erblasser die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt hat.
- Ausnahme 2: Übernahme der Frist. Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kaufdatum durch den Erblasser. Oft ist die Frist bereits abgelaufen.
Häufige Fragen & Antworten (FAQ)
Was passiert mit einem laufenden Kredit auf der Immobilie?
Die Erben treten vollständig in den bestehenden Darlehensvertrag ein. Sie übernehmen die Restschuld und müssen die Raten weiterzahlen. Die Bank muss über den Erbfall informiert werden. Beim Verkauf wird der Kredit in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst, wobei möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Was ist eine Teilungsversteigerung und warum sollte sie vermieden werden?
Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, um eine Immobilie zwangsweise zu verkaufen, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann. Sie ist der letzte Ausweg und hat gravierende Nachteile: Der erzielte Verkaufspreis liegt oft 20-30% unter dem Marktwert, und das Verfahren ist langwierig und teuer. Eine einvernehmliche Lösung ist immer vorzuziehen.
Ein Erbe möchte im Haus wohnen bleiben. Was nun?
Der einziehende Erbe muss die anderen Miterben auszahlen. Die Höhe der Auszahlung bemisst sich am Verkehrswert der Immobilie abzüglich eventueller Schulden. Kann der Erbe die Auszahlung nicht finanzieren, muss oft doch verkauft werden. Wichtig ist eine schriftliche Vereinbarung, die alle Details regelt.
Welche Kosten kommen auf die Erben zu?
Neben der Erbschaftssteuer fallen laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr und Energiekosten an. Auch notwendige Reparaturen oder Kosten für eine Haushaltsauflösung müssen von der Erbengemeinschaft getragen werden, bis die Immobilie verkauft oder anderweitig aufgeteilt ist.
