Mietrecht II 2026: Was Vermieter und Eigentümer jetzt wissen sollten

Der Kabinettsentwurf „Mietrecht II“ vom 29. April 2026 sieht mehrere Änderungen im Wohn- und Geschäftsraummietrecht vor. Betroffen sind unter anderem Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitmietverträge, Schonfristzahlungen, Modernisierungen, Betriebskostenbelege und bestimmte Eigentumswechsel.

Stand Mai 2026 handelt es sich um einen Gesetzentwurf. Das Gesetz ist noch nicht endgültig beschlossen. Im weiteren Verfahren können sich einzelne Punkte noch ändern.

Eigentümer und Vermieter sollten die geplanten Änderungen trotzdem frühzeitig kennen. Sie können Auswirkungen auf Vertragsgestaltung, Kalkulation, Dokumentation und Verwaltung haben. Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte künftig noch genauer prüfen, welche Miethöhe, Vertragsform und Ausstattung sinnvoll und nachvollziehbar sind.

Überblick zu den geplanten Änderungen im Kabinettsentwurf „Mietrecht II“ - Stand Mai 2026.

Die wichtigsten Punkte in Kürze

Indexmieten: In angespannten Wohnungsmärkten sollen jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden.

Möblierte Wohnungen: Möblierungszuschläge sollen gesondert ausgewiesen und nachvollziehbar berechnet werden. Maßstab soll vor allem der Zeitwert der Möbel sein.

Kurzzeitmieten: Kurzzeitmietverträge sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll bei unvorhersehbarem Bedarf möglich sein.

Schonfristzahlung: Mieter sollen eine Kündigung wegen Mietrückständen einmalig auch bei ordentlicher Kündigung durch vollständige Nachzahlung abwenden können.

Modernisierung: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen.

Weitere Punkte: Geplant sind Änderungen zu „Kauf bricht nicht Miete“, Belegeinsicht, Gewerbemiete, Mietspiegel-Daten und einem zeitweisen Minderungsausschluss bei bestimmten Heizungseinbauten.

1. Indexmiete: Begrenzung bei stärkerer Preisentwicklung

Bei einer Indexmiete richtet sich die Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Dieses Modell ist für beide Vertragsseiten gut nachvollziehbar, weil es an eine amtliche Preisentwicklung anknüpft.

Der Gesetzentwurf sieht für angespannte Wohnungsmärkte eine Begrenzung vor. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der darüberliegende Anteil nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden.

Ein einfaches Beispiel: Steigt der Index um fünf Prozent, würden nach diesem Modell nicht fünf Prozent Mieterhöhung berücksichtigt, sondern vier Prozent. Drei Prozent würden vollständig zählen, von den weiteren zwei Prozent nur die Hälfte.

Nach dem Entwurf soll diese Regel für neue und bestehende Indexmietverträge gelten. Sinkt der Verbraucherpreisindex, soll dies entsprechend berücksichtigt werden.

Für Vermieter bedeutet das: Die Miete würde bei stärkeren Preissteigerungen nicht mehr vollständig der allgemeinen Preisentwicklung folgen. Das kann sich auf die langfristige Kalkulation auswirken, vor allem wenn zugleich Instandhaltung, Handwerkerleistungen, Versicherungen, Hausgeld oder Finanzierungskosten steigen.

Wer eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage hält, sollte deshalb nicht nur auf die aktuelle Miete schauen. Wichtig sind auch Zustand, Instandhaltungsbedarf, Vertragsart und mögliche Verkaufsperspektive. Gerade beim Verkauf vermieteter Immobilien können solche Details für Käufer relevant sein.

2. Möblierte Wohnungen: Zuschläge sollen nachvollziehbarer werden

Möblierte Wohnungen bleiben nach dem Entwurf grundsätzlich möglich. Sie können für bestimmte Lebenssituationen sinnvoll sein, etwa bei beruflichen Übergangszeiten, Projektarbeit, Trennungssituationen oder einem befristeten Aufenthalt.

Der Entwurf sieht aber vor, dass der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen und nachvollziehbar berechnet werden soll. Maßstab soll vor allem der Zeitwert der Möbel sein. Der Zuschlag soll angemessen sein.

Für voll möblierte Wohnungen soll ein Zuschlag von maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen angesehen werden können. Ob ein Zuschlag im Einzelfall passt, hängt von Ausstattung, Zustand und Wert der Möblierung ab.

Erteilt der Vermieter keine Auskunft über den Möblierungszuschlag, soll die Wohnung für die zulässige Miethöhe so behandelt werden, als sei sie unmöbliert vermietet. Das kann wirtschaftliche Folgen haben, wenn der Zuschlag nicht sauber vorbereitet und rechtzeitig mitgeteilt wurde.

Was Vermieter vorbereiten sollten

Für Eigentümer, die regelmäßig vermieten, wird eine saubere Vorbereitung wichtiger. Eine gute Immobilienvermietung besteht aus Marktkenntnis, Bonitätsprüfung, klarer Vertragsgestaltung und nachvollziehbarer Dokumentation.

3. Kurzzeitmiete: Geplante Grenze bei sechs Monaten

Auch Kurzzeitmietverträge stehen im Entwurf. Bisher war in der Praxis nicht immer eindeutig, wann eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt und wann die Mietpreisbremse nicht greift.

Künftig sollen Kurzzeitmietverträge grundsätzlich nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhersehbarer längerer Bedarf ergibt.

Werden diese Grenzen überschritten, sollen die mietrechtlichen Schutzvorschriften greifen, einschließlich der Mietpreisbremse.

Für Vermieter heißt das: Der Anlass für eine kurze Mietdauer sollte klar dokumentiert sein. Ein befristeter beruflicher Aufenthalt, ein Praktikum oder ein zeitlich begrenztes Projekt kann anders zu bewerten sein als eine pauschale kurze Laufzeit ohne nachvollziehbaren Grund.

Wer ein Haus oder eine Wohnung zeitlich begrenzt anbieten möchte, sollte deshalb prüfen, ob Zweck und Laufzeit zusammenpassen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienvermietung.

4. Schonfristzahlung: Änderungen bei Kündigung wegen Mietrückständen

Ein sensibler Punkt betrifft Mietrückstände. Nach bisheriger Rechtslage kann eine Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen bestehen bleiben.

Der Entwurf sieht vor, dass eine Schonfristzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfassen kann. Voraussetzung wäre, dass die ausstehenden Beträge vollständig innerhalb der vorgesehenen Frist gezahlt werden.

Für Mieter würde das den Schutz vor Wohnungsverlust in bestimmten Fällen erweitern. Für Vermieter kann es bedeuten, dass Zahlungsstörungen sorgfältig dokumentiert und frühzeitig bewertet werden müssen.

Praktisch sinnvoll bleibt eine klare Zahlungsüberwachung. Wenn Mieten unregelmäßig eingehen, sollte der Vorgang nachvollziehbar dokumentiert werden. So bleiben spätere Entscheidungen besser prüfbar.

5. Modernisierung: Vereinfachtes Verfahren und Heizungseinbau

Beim vereinfachten Modernisierungsverfahren soll die Wertgrenze von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. Das kann bestimmte Modernisierungen leichter handhabbar machen.

Der Vorteil dieses Verfahrens liegt in der vereinfachten Berechnung. Innerhalb der Wertgrenze kann ein pauschaler Erhaltungsanteil berücksichtigt werden. Vermieter müssen dann nicht jeden alten Bauteilzustand einzeln aufarbeiten.

Der Entwurf enthält auch eine Regelung zum Einbau neuer Heizungen. Bei Beeinträchtigungen durch den Einbau einer neuen Heizung zur Umsetzung der Anforderungen aus § 71 GEG soll eine Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen sein.

Das kann Modernisierungen planbarer machen. Trotzdem bleiben eine saubere Ankündigung, gute Terminplanung und verständliche Kommunikation mit den Mietern wichtig.

Gerade bei Heizung, Dämmung, Fenstern oder energetischer Verbesserung sollte vorab geprüft werden, was technisch sinnvoll, wirtschaftlich tragfähig und mietrechtlich umsetzbar ist. Eine erste Orientierung zu möglichen Kosten bietet unser Modernisierungsrechner.

6. Kauf bricht nicht Miete: Geplante Erweiterung bei bestimmten Eigentumswechseln

Ein weiterer Punkt betrifft den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Immobilie grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.

Der Entwurf sieht vor, diesen Grundsatz auch auf bestimmte Fälle zwischen Miteigentümern und bei Erbauseinandersetzungen auszuweiten. Das kann relevant werden, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft, zwischen bisherigen Miteigentümern oder im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung übertragen wird.

Für Eigentümer bedeutet das: Auch interne Eigentumswechsel können mietrechtliche Folgen haben. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, überträgt oder innerhalb der Familie neu zuordnet, sollte bestehende Mietverhältnisse frühzeitig prüfen.

7. Belegeinsicht, Gewerbemiete und Mietspiegel

Der Entwurf enthält weitere Detailregelungen. Bei Wohnraummietverhältnissen sollen Vereinbarungen unwirksam sein, die das Recht des Mieters auf Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnungen einschränken.

Für Gewerberaummietverhältnisse soll klargestellt werden, dass Belege zur Betriebskostenabrechnung elektronisch bereitgestellt werden dürfen.

Für Vermieter und Verwalter heißt das: Betriebskostenabrechnungen bleiben organisatorisch anspruchsvoll. Belege sollten vollständig, nachvollziehbar und gut auffindbar sein.

Auch bei Mietspiegeln sind Änderungen geplant. Die zuständigen Behörden sollen künftig Grundstücksadressen von den Grundsteuerbehörden erheben und weiterverarbeiten dürfen. Ziel ist eine bessere Datengrundlage für Mietspiegel.

Für Eigentümer ist das indirekt relevant. Mietspiegel spielen eine wichtige Rolle bei Mieterhöhungen, Mietpreisprüfungen und der Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Was bedeutet Mietrecht II für Eigentümer in Wiesbaden und Taunusstein?

In der Region Rhein-Main ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Deshalb können Änderungen im Mietrecht auch für private Eigentümer in Wiesbaden, Taunusstein und Umgebung eine praktische Rolle spielen.

Wer vermietet oder eine Neuvermietung plant, sollte einige Punkte prüfen:

Gerade bei älteren Mietverträgen kann eine Bestandsaufnahme sinnvoll sein. Das gilt auch, wenn Sie über eine Immobilienbewertung, einen Verkauf oder eine Neuvermietung nachdenken.

Eigentümerstrategie: behalten, neu vermieten oder verkaufen?

Mietrecht II zwingt Eigentümer nicht automatisch zu einer bestimmten Entscheidung. Der Entwurf verändert aber die Grundlage, auf der man eine Immobilie wirtschaftlich bewertet.

Eine Wohnung mit stabilem Mietverhältnis, gutem Zustand und angemessener Miete kann weiterhin gut zur langfristigen Vermögensplanung passen. Schwieriger kann es werden, wenn niedrige Miete, hoher Sanierungsbedarf und begrenzter Anpassungsspielraum zusammenkommen.

Behalten kann sinnvoll sein, wenn Miete, Zustand und Instandhaltung langfristig zusammenpassen.

Neu vermieten kann sinnvoll sein, wenn Miethöhe, Vertragsgestaltung und Dokumentation sorgfältig vorbereitet sind.

Verkaufen kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie nicht mehr zur eigenen Lebensplanung, Liquidität oder Risikobereitschaft passt. Einen Überblick zum Ablauf finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf. Für lokale Informationen können Sie außerdem die Seiten Immobilienmakler Taunusstein und Immobilienmakler Wiesbaden nutzen.

Fazit: Früh prüfen, ruhig entscheiden

Der Kabinettsentwurf „Mietrecht II“ betrifft mehrere Bereiche, die für Vermieter praktisch wichtig sind: Indexmiete, Möblierung, Kurzzeitmiete, Kündigung wegen Mietrückständen, Modernisierung, Eigentumswechsel und Betriebskostenbelege.

Viele Details können sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern. Eigentümer sollten deshalb keine vorschnellen Schlüsse ziehen, aber die Entwicklung aufmerksam verfolgen.

Sinnvoll ist eine nüchterne Prüfung: Welche Mietverträge bestehen? Wie ist die Miethöhe begründet? Gibt es Möblierungszuschläge? Sind Modernisierungen geplant? Wie gut sind Unterlagen und Belege organisiert?

Wer seine Immobilie sauber bewirtschaftet, Risiken früh erkennt und Entscheidungen nicht erst unter Druck trifft, bleibt handlungsfähig.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Wiesbaden, Taunusstein oder Umgebung vermieten, bewerten oder verkaufen möchten, unterstützt WITA Immobilien Sie mit lokaler Marktkenntnis und einer sachlichen Einschätzung.

FAQ: Mietrecht II 2026

Ist Mietrecht II schon geltendes Recht?

Nein. Stand Mai 2026 handelt es sich um einen vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzentwurf. Das weitere Gesetzgebungsverfahren steht noch aus. Änderungen sind möglich.

Was soll sich bei Indexmieten ändern?

In angespannten Wohnungsmärkten sollen jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden. Die Regel soll neue und bestehende Indexmietverträge betreffen.

Dürfen möblierte Wohnungen weiter vermietet werden?

Ja. Der Entwurf sieht aber vor, dass der Möblierungszuschlag transparenter und nachvollziehbarer ausgewiesen wird. Maßstab soll vor allem der Zeitwert der Möbel sein.

Was bedeutet die Zehn-Prozent-Regel bei Möblierung?

Bei voll möblierten Wohnungen soll ein Zuschlag von maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen angesehen werden können. Der konkrete Einzelfall bleibt wichtig.

Was soll sich bei Kurzzeitmietverträgen ändern?

Kurzzeitmietverträge sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll bei unvorhersehbarem Bedarf möglich sein.

Was bedeutet die geplante Änderung bei Schonfristzahlungen?

Mieter sollen eine Kündigung wegen Mietrückständen einmalig auch bei ordentlicher Kündigung durch vollständige Nachzahlung abwenden können. Für Vermieter kann dadurch mehr Prüf- und Dokumentationsaufwand entstehen.

Gibt es auch Erleichterungen für Vermieter?

Ja. Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. Bei bestimmten Heizungseinbauten soll eine Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen sein.

Was bedeutet die geplante Änderung bei „Kauf bricht nicht Miete“?

Der Grundsatz soll auch bei bestimmten Übertragungen zwischen Miteigentümern und bei Erbauseinandersetzungen gelten. Das kann bei vermieteten Immobilien innerhalb von Familien oder Erbengemeinschaften relevant sein.