Gesetzliche Betreuung und Immobilienverkauf
Verkauf mit einem Betreuer
Immobilienverkauf bei gesetzlicher Betreuung
Der Verkauf einer Immobilie unter gesetzlicher Betreuung ist ein rechtlich komplexer Prozess, der besondere Sorgfalt und die Genehmigung des Betreuungsgerichts erfordert. Unser Leitfaden erklärt die wichtigsten Schritte und zeigt, wie wir Sie als professioneller Partner unterstützen können.
Gesetzliche Betreuung: Fakten auf einen Blick
- Gesetzliche Betreuung ist seit 1992 gesetzlich geregelt und ersetzt die Vormundschaft.
- Gesetzliche Betreuer unterstützen Menschen, die ihre Angelegenheiten nicht mehr selbstständig regeln können, bei verschiedenen Belangen wie Renten- und Bankgeschäften oder Krankenhausaufenthalten.
- Die betreuten Personen leiden in der Regel unter psychischen Erkrankungen, geistiger oder schwerer körperlicher Behinderung, und häufig sind Menschen mit Demenz betroffen.
- Die Betreuung wird entweder ehrenamtlich durch jemanden aus dem Familien- oder Bekanntenkreis oder beruflich durch einen vom Gericht eingesetzten Berufsbetreuer übernommen.
- Ein Betreuer kann das Eigentum der betreuten Person verkaufen, um ihre finanzielle Situation oder Pflegebedürfnisse zu verbessern.
- Die gesetzliche Betreuung besteht so lange, wie Unterstützung notwendig ist, und wird alle sieben Jahre überprüft.
- Zur Vorsorge für den Ernstfall gibt es zwei Wege: eine Vorsorgevollmacht oder eine Betreuungsverfügung.
Gesetzliche Betreuung im Detail
Gesetzliche Betreuung allgemein
Die Gesetzliche Betreuung ist eine rechtliche Maßnahme zum Schutz von Personen, die ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können. Ein gerichtlich bestellter Betreuer vertritt die Interessen der betroffenen Person. Der Verkauf einer Immobilie kann zur Verbesserung der finanziellen Situation oder zur Deckung von Pflegekosten notwendig sein, erfordert aber immer die Genehmigung des Gerichts.
Rechte, Aufgaben und Pflichten
Die rechtlichen Grundlagen sind im BGB verankert. Ohne Vorsorgevollmacht oder Betreuungsverfügung bestellt das Betreuungsgericht einen ehrenamtlichen oder beruflichen Betreuer. Dessen Aufgaben umfassen die Vermögenssorge, Gesundheitsfürsorge und Wohnungsangelegenheiten, wobei er stets im Wohl und nach den Wünschen des Betreuten handeln muss.
Voraussetzungen für den Verkauf
Eine wirksame gerichtliche Bestellung zum Betreuer mit dem Aufgabenkreis "Vermögenssorge" ist zwingend. Der Betreuer muss den Verkauf beim Betreuungsgericht beantragen und genehmigen lassen. Trotz gerichtlicher Genehmigung trägt der Betreuer die volle inhaltliche Verantwortung für den Verkauf und haftet für Pflichtverletzungen.
Pflichten und Haftung des Betreuers
Der Betreuer muss den Verkauf sorgfältig vorbereiten und durchführen. Dazu gehört die Einholung eines Wertgutachtens. Er haftet persönlich für Schäden, die durch fahrlässige oder vorsätzliche Pflichtverletzungen entstehen, z. B. bei einem Verkauf unter Wert. Bei Unsicherheiten bietet das Betreuungsgericht Beratung an.
Ablauf des Immobilienverkaufs unter Betreuung
Notwendigkeit des Verkaufs feststellen
Der Betreuer muss dem Gericht darlegen, warum der Verkauf notwendig ist, z.B. zur Deckung von Pflegekosten, zur Schuldentilgung oder weil die Immobilie nicht mehr genutzt werden kann und nur Kosten verursacht.
Verkehrswertgutachten einholen
Das Gericht verlangt ein unabhängiges Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Dies stellt sicher, dass der Verkaufspreis dem Marktwert entspricht und die betreute Person nicht benachteiligt wird. Eine reine Maklerbewertung reicht hier nicht aus!
Verkaufsbemühungen & Käufersuche
Mit dem Gutachten als Preisgrundlage beginnt die professionelle Vermarktung durch einen erfahrenen Immobilienmakler, um den bestmöglichen Käufer zu finden.
Notarieller Kaufvertragsentwurf
Ist ein Käufer gefunden, wird ein notarieller Kaufvertragsentwurf erstellt. Dieser enthält eine Klausel, die auf die notwendige Genehmigung durch das Betreuungsgericht hinweist ("Genehmigungsvorbehalt").
Antrag auf Genehmigung beim Gericht
Der Betreuer reicht den Kaufvertragsentwurf zusammen mit dem Gutachten und einer Begründung beim Betreuungsgericht ein. Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse der betreuten Person ist.
Gerichtliche Genehmigung & Vertragsabschluss
Nach Erhalt des rechtskräftigen Genehmigungsbeschlusses (Dauer: ca. 4-8 Wochen) kann der Notar den Kaufvertrag final beurkunden und die Abwicklung (Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung) einleiten.
Häufige Fragen & Antworten (FAQ)
Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren?
Das Verfahren von der Antragstellung bis zum rechtskräftigen Beschluss dauert in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen. Es ist wichtig, Käufer transparent über diesen zusätzlichen Zeitbedarf zu informieren.
Kann das Gericht einen Verkauf ablehnen?
Ja. Das Gericht lehnt den Verkauf ab, wenn der Preis erheblich unter dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert liegt oder der Verkauf nicht dem Wohl der betreuten Person dient.
Was passiert mit dem Verkaufserlös?
Der Erlös wird auf ein separates, mündelsicheres Konto eingezahlt und vom Betreuer im Sinne der betreuten Person verwaltet, z.B. zur Deckung der Lebenshaltungs- und Pflegekosten.
Warum ist ein spezialisierter Makler wichtig?
Ein Makler mit Erfahrung in Betreuungsfällen kennt die besonderen Anforderungen, kommuniziert professionell mit Betreuern und Gerichten und sorgt für einen reibungslosen, transparenten Prozess, der die Interessen aller Beteiligten wahrt.
