Makleralleinauftrag: Rechte, Pflichten und Unterschiede

Ein Makleralleinauftrag bündelt die Vermarktung einer Immobilie bei einem Makler. Welche Rechte und Pflichten daraus entstehen, hängt jedoch von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Besonders wichtig sind Form, Laufzeit, Leistungen, Kündigung und die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Bei einem Alleinauftrag soll grundsätzlich nur der beauftragte Makler vermarkten.
• „Einfacher“ und „qualifizierter“ Alleinauftrag sind keine vollständig gesetzlich definierten Vertragstypen. Entscheidend ist der konkrete Vertrag.
• Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden.
• Eine Provision entsteht grundsätzlich nur, wenn die Maklertätigkeit für den späteren Hauptvertrag ursächlich war und die weiteren Voraussetzungen des § 652 BGB erfüllt sind.
• Eine vierwöchige Kündigungsfrist oder eine bestimmte Vertragslaufzeit gilt nicht pauschal für jeden Makleralleinauftrag.
• Ein gesetzliches Widerrufsrecht kann bei Verbraucherverträgen im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen bestehen.

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag regelt, dass ein Makler die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags nachweist oder einen solchen Vertrag vermittelt. Der gesetzliche Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB grundsätzlich erst, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt.

Der Abschluss des Maklervertrags allein löst daher nicht automatisch eine Provision aus. Erforderlich sind insbesondere ein wirksamer Maklervertrag, eine vertragsgemäße Maklerleistung, der Abschluss des Hauptvertrags und ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss.

Welche Vertragsarten gibt es?

Welche Pflichten übernimmt der Makler beim Alleinauftrag?

Welche Pflichten der Makler bei einem Alleinauftrag übernimmt, richtet sich vor allem nach dem konkreten Vertrag. Typischerweise verpflichtet er sich, die Immobilie aktiv zu vermarkten, Anfragen zu bearbeiten, Besichtigungen zu organisieren, Interessenten und Angebote weiterzuleiten sowie den Eigentümer über den Vermarktungsstand zu informieren. Umfang, Häufigkeit und konkrete Maßnahmen sollten im Vertrag eindeutig festgehalten werden.

Welche Form ist vorgeschrieben?

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Die Vereinbarung muss also in einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist für die Textform nicht zwingend erforderlich.

Die Vorschrift gilt nicht unterschiedslos für jede Immobilienart und jede Maklertätigkeit. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Mietvermittlungen können andere Vorschriften und Vertragsanforderungen einschlägig sein.

Wann entsteht die Maklerprovision?

Nach § 652 BGB entsteht der gesetzliche Maklerlohn grundsätzlich, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Es genügt nicht, dass irgendwann während der Vertragslaufzeit ein Verkauf erfolgt.

• Der Maklervertrag muss wirksam zustande gekommen sein.
• Der Makler muss die vereinbarte Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht haben.
• Der Kaufvertrag muss wirksam geschlossen worden sein.
• Zwischen Maklerleistung und Kaufvertrag muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen.
• Der Anspruch darf nicht aus anderen Gründen ausgeschlossen oder verwirkt sein.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten zusätzlich die gesetzlichen Regeln über die Verteilung der Maklerkosten. Arbeitet der Makler für beide Parteien und ist der Käufer Verbraucher, sind insbesondere §§ 656c und 656d BGB zu beachten.

Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist

Das Gesetz schreibt für Makleralleinaufträge keine allgemeine Laufzeit von drei oder sechs Monaten und auch keine pauschale Kündigungsfrist von vier Wochen vor. Maßgeblich sind der individuelle Vertrag, die wirksame Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen und die Kontrolle unangemessen benachteiligender Klauseln.

Der Bundesgerichtshof hat in einem konkreten Fall eine anfängliche Laufzeit von sechs Monaten, eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate und eine Kündigungsfrist von vier Wochen nicht grundsätzlich beanstandet. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Vier-Wochen-Regel für jeden Vertrag. Außerdem müssen Verlängerungs- und Kündigungsklauseln wirksam einbezogen und transparent formuliert sein.

Vor Vertragsabschluss sollten Eigentümer prüfen:

• Beginn und Ende der ersten Vertragslaufzeit
• Dauer einer möglichen Verlängerung
• Zeitpunkt, Form und Zugang einer Kündigung
• Regelungen für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
• Folgen bereits nachgewiesener Interessenten nach Vertragsende

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag oder einem Fernabsatzvertrag steht Verbrauchern grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Ein Fernabsatzvertrag liegt nur vor, wenn Vertragsverhandlungen und Vertragsschluss ausschließlich über Fernkommunikationsmittel erfolgen und der Abschluss Teil eines dafür organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems ist. Die Verwendung von E-Mail, Telefon oder Internet allein genügt daher nicht.

Die Widerrufsfrist beträgt grundsätzlich 14 Tage und beginnt bei Dienstleistungen mit Vertragsschluss, jedoch nicht vor ordnungsgemäßer Belehrung. Soll der Makler bereits während der Widerrufsfrist tätig werden, sind zusätzliche Erklärungen des Verbrauchers erforderlich. Ob Wertersatz geschuldet wird oder das Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung vorzeitig erlischt, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und den im Einzelfall abgegebenen Erklärungen.

Was gehört in einen transparenten Alleinauftrag?

• vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien und der Immobilie
• genaue Beschreibung der vereinbarten Maklerleistungen
• Regelung zur eigenen Käufersuche des Eigentümers
• Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsmodalitäten
• Höhe, Berechnung, Fälligkeit und Verteilung der Provision
• Umgang mit bereits bekannten oder selbst gefundenen Interessenten
• Vereinbarungen zu Exposé, Werbung, Besichtigungen und Berichterstattung
• Widerrufsbelehrung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen
• datenschutzrechtliche Informationen und Kommunikationswege

Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag?

Welche Form sinnvoll ist, hängt von der gewünschten Zusammenarbeit ab. Ein Alleinauftrag kann dem Makler Planungssicherheit geben und eine einheitliche Vermarktung ermöglichen. Im Gegenzug sollte der Vertrag konkrete Leistungen, regelmäßige Rückmeldungen und eine angemessene Laufzeit vorsehen.

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag sind Beschränkungen der eigenen Verkaufstätigkeit besonders sorgfältig zu prüfen. Nicht jede Klausel ist automatisch wirksam, und nicht jeder Verkauf während der Laufzeit führt ohne Weiteres zu einem Provisionsanspruch.

Praxistipps für Eigentümer

• Vertrag und Anlagen vollständig lesen und dauerhaft speichern.
• Leistungsumfang und Vermarktungsstrategie konkret vereinbaren.
• Bereits bekannte Interessenten vor Vertragsbeginn schriftlich festhalten.
• Laufzeit und Verlängerungstermine in den Kalender eintragen.
• Keine mündlichen Nebenabreden voraussetzen.
• Bei unklaren Eigenverkaufs-, Provisions- oder Kündigungsklauseln rechtlichen Rat einholen.