Der Verkauf vermieteter Immobilien: Was Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung wissen müssen

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dies führt zu besonderen Herausforderungen, bietet aber auch Chancen. Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Aspekte.

Die wichtigsten Fakten vorab:

• Der bestehende Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen
• Der Käufer tritt automatisch in die Rolle des Vermieters ein
• Mieter haben bei Verkaufsabsicht kein Sonderkündigungsrecht
• Es gibt besondere Informationspflichten gegenüber den Mietern

Chancen beim Verkauf vermieteter Immobilien:

Besondere Herausforderungen:

Eingeschränkter Käuferkreis:

• Hauptsächlich für Kapitalanleger interessant
• Selbstnutzer meist nicht interessiert
• Mögliche Preisabschläge durch Vermietung
• Längere Vermarktungszeit möglich

Rechtliche Besonderheiten:

• Vorkaufsrecht der Mieter bei WEG-Umwandlung
• Kündigungsschutz des Mieters
• Eintritt des Käufers in bestehende Mietverhältnisse
• Besondere Informationspflichten

Der Verkaufsprozess im Detail:

1. Vorbereitungsphase:

• Prüfung aller Mietverträge
• Dokumentation von Mieteinnahmen
• Zusammenstellung der Nebenkostenabrechnungen
• Erstellung einer Mietaufstellung

2. Wertermittlung:

• Berücksichtigung der Mieteinnahmen
• Prüfung des Mietpotenzials
• Vergleich mit ortsüblicher Miete
• Bewertung des Mietverhältnisses

3. Vermarktung:

• Zielgruppengerechte Ansprache
• Hervorhebung der Rentabilität
• Transparente Darstellung der Mietverhältnisse
• Professionelle Objektunterlagen

4. Besichtigungen:

• Rechtzeitige Information der Mieter
• Koordination der Besichtigungstermine
• Rücksichtnahme auf Mieterbelange
• Professionelle Durchführung

Rechtliche Aspekte im Detail:

Informationspflichten:

• Rechtzeitige Mitteilung an Mieter
• Information über Käufer
• Übergabe der Kaution
• Mitteilung neuer Kontaktdaten

Besondere Schutzvorschriften:

• Kündigungsschutzfristen
• Vorkaufsrechte

Kaufpreisfindung:

Wertbeeinflussende Faktoren:

• Höhe der Miete
• Qualität des Mietverhältnisses
• Dauer der Mietverträge
• Entwicklungspotenzial

Preisbildung:

• Ertragswertverfahren
• Berücksichtigung von Mietrenditen
• Vergleich mit leerstehenden Objekten
• Markttypische Abschläge

Praktische Tipps für den Verkauf einer vermieteten Wohnung:

Dokumentation:

1. Vollständige Mietakte erstellen
2. Objekthistorie dokumentieren
3. Instandhaltungsmaßnahmen nachweisen
4. Fotodokumentation anfertigen

Mieter einbinden:

1. Offene Kommunikation pflegen
2. Besichtigungszeiten abstimmen
3. Fragen und Sorgen ernst nehmen
4. Vorteile für Mieter aufzeigen

Nach dem Verkauf:

Übergabeprozess:

• Übergabe der Mietverträge
• Transfer der Kautionen
• Information der Mieter
• Übergabe der Objektunterlagen

Abrechnungen:

• Nebenkostenabrechnung
• Kautionsübergabe
• Mieteinnahmen anteilig
• Versicherungen übertragen

Fazit

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert besondere Sorgfalt und Expertise. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung kann der Verkauf jedoch reibungslos ablaufen. 

Wichtig sind dabei:

• Sorgfältige Vorbereitung
• Professionelle Wertermittlung
• Zielgruppengerechte Vermarktung
• Rechtssichere Abwicklung
• Transparente Kommunikation
   

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie durch diesen komplexen Prozess begleiten und dafür sorgen, dass alle rechtlichen und praktischen Aspekte berücksichtigt werden.