Kosten beim Hausverkauf: Was Verkäufer zahlen
Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Hausverkauf?
Verkäufer können insbesondere Kosten für den Energieausweis, fehlende Unterlagen, die Löschung nicht übernommener Grundpfandrechte, eine vorzeitige Darlehensablösung und die vereinbarte Maklerprovision tragen. Je nach Besitzdauer und Nutzung können außerdem Steuern anfallen. Die üblichen Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung übernimmt regelmäßig der Käufer, besondere Kosten auf Verkäuferseite bleiben davon unberührt.
Energieausweis
Beim Verkauf muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Verkäufer oder Immobilienmakler müssen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben. Die Kosten hängen unter anderem von der Art des erforderlichen Energieausweises und vom Gebäude ab.
Notarkosten
Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar gestaltet und beurkundet den Vertrag, veranlasst die notwendigen Vollzugsschritte und ist zur unabhängigen und unparteiischen Betreuung der Beteiligten verpflichtet. Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung. Kosten für die Löschung von Grundpfandrechten oder anderen Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, trägt regelmäßig der Verkäufer. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und der konkreten Vertragsgestaltung.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich vom Käufer zu zahlen. Das Finanzamt setzt sie mit Steuerbescheid fest; fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, sofern das Finanzamt keine längere Frist bestimmt. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland und beträgt in Hessen derzeit 6 Prozent der maßgeblichen Gegenleistung, regelmäßig des Kaufpreises.
Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde auf Grundlage des maßgeblichen Grundsteuerwerts beziehungsweise Grundsteuermessbetrags und des kommunalen Hebesatzes festgesetzt. Sie wird grundsätzlich in vierteljährlichen Raten fällig. Beim Verkauf wird im Kaufvertrag häufig eine zeitanteilige Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart; gegenüber der Gemeinde gelten jedoch die gesetzlichen Regelungen und der jeweilige Steuerbescheid.
Maklerprovision
Ob Verkäufer und Käufer eine Maklerprovision schulden und in welcher Höhe, richtet sich nach den abgeschlossenen Maklerverträgen und den gesetzlichen Vorgaben. Bei Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gelten für Verbraucher besondere Regeln: Ist der Makler für beide Parteien tätig, müssen sich beide grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann die andere Partei nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen an den Kosten beteiligt werden; die auftraggebende Partei muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben.
Welche Leistungen der Makler übernimmt, ergibt sich aus dem Maklervertrag. Dazu können Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Interessentenkommunikation, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin gehören. Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
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KontaktPrivater Hausverkauf ohne Makler?
Bei einem privaten Hausverkauf muss man die Kosten für Aufgaben und Unterlagen berücksichtigen, die ein guter Immobilienmakler übernimmt.
Es zählen nicht nur die Kosten für die Anzeigenschaltung in Portalen und Zeitungen sowie Gebühren bei Ämtern, sondern auch der Zeitaufwand, der Immobilienverkäufern beim privaten Verkauf entsteht.
Es zählen nicht nur die Kosten für die Anzeigenschaltung in Portalen und Zeitungen sowie Gebühren bei Ämtern, sondern auch der Zeitaufwand, der Immobilienverkäufern beim privaten Verkauf entsteht.
Beispielrechnung zum Aufwand eines privaten Hausverkaufs
Ein privater Hausverkauf erfordert neben möglichen Fremdkosten einen erheblichen persönlichen Zeitaufwand. Die folgende Beispielrechnung zeigt, welche Aufgaben dabei typischerweise anfallen.
| Aufgabe | Zeitaufwand | Mögliche Fremdkosten |
|---|---|---|
| Angebotspreis ermitteln | ca. 4 Stunden | Förmliches Gutachten gegebenenfalls ca. 1.500 bis 3.500 Euro |
| Unterlagen beschaffen und aufbereiten | ca. 8 Stunden | Je nach Umfang ca. 50 bis 500 Euro |
| Energieausweis beschaffen | ca. 2 Stunden | Verbrauchsausweis häufig ca. 50 bis 150 Euro, Bedarfsausweis häufig ca. 300 bis 500 Euro |
| Immobilie und Räume vorbereiten | ca. 6 Stunden | Abhängig von Reinigung und Aufbereitung |
| Fotos und Exposé erstellen | ca. 8 Stunden | Professionelle Immobilienfotografie häufig ca. 250 bis 600 Euro |
| Anzeigen erstellen und veröffentlichen | ca. 4 Stunden | Abhängig von Portalen, Laufzeit und Anzeigenumfang |
| Anfragen bearbeiten und Interessenten prüfen | ca. 10 Stunden | Keine festen Fremdkosten |
| Besichtigungen organisieren und durchführen | ca. 15 Stunden | Gegebenenfalls Fahrt- und Vorbereitungskosten |
| Nachbereitung und Zweitbesichtigungen | ca. 5 Stunden | Keine festen Fremdkosten |
| Kaufpreisverhandlung | ca. 3 Stunden | Keine festen Fremdkosten |
| Abstimmung mit Käufer und Notar | ca. 5 Stunden | Verkäuferkosten nur im Einzelfall |
| Übergabe vorbereiten und durchführen | ca. 2 Stunden | Gegebenenfalls kleinere Nebenkosten |
| Beispielhafter Gesamtaufwand | ca. 72 Stunden | Abhängig von den beauftragten Leistungen |
* Der tatsächliche Aufwand hängt von der Immobilie, den vorhandenen Unterlagen sowie der Anzahl der Interessenten und Besichtigungen ab.
Spekulationssteuer
Beim privaten Immobilienverkauf kann der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gilt insbesondere bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Bei geerbten, vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien sowie bei mehreren Verkäufen sollte die steuerliche Behandlung vorab mit einem Steuerberater geklärt werden.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wird ein Immobilienkredit wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob ein Anspruch besteht und wie hoch er ausfällt, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, der Restlaufzeit und den gesetzlichen Vorgaben ab. In bestimmten Fällen entfällt der Anspruch. Verkäufer sollten sich die Berechnung der Bank erläutern und bei Zweifeln fachlich prüfen lassen.
Grundschuldlöschung
Der Käufer soll die Immobilie regelmäßig frei von Grundpfandrechten des Verkäufers erhalten, sofern keine Übernahme vereinbart ist. Eingetragene Grundschulden werden nicht automatisch gelöscht, auch wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Für die Löschung werden insbesondere die Löschungsbewilligung der Bank und ein notariell beglaubigter Antrag benötigt. Die dadurch entstehenden Notar- und Grundbuchkosten der Lastenfreistellung trägt üblicherweise der Verkäufer.
Wertgutachten
Für die Festlegung eines marktgerechten Angebotspreises ist eine fundierte Immobilienbewertung sinnvoll. Eine Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler ist von einem förmlichen Verkehrswertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen zu unterscheiden. WITA Immobilien bietet Eigentümern im Rahmen der Verkaufsberatung eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Wird ein förmliches Gutachten benötigt, können dafür gesonderte Kosten entstehen.
Renovierung vor dem Verkauf
Schönheitsreparaturen, eine gepflegte Außenanlage oder eine gezielte Aufbereitung können die Vermarktung einer Immobilie unterstützen. Ob sich die Investition wirtschaftlich lohnt, hängt vom Zustand der Immobilie, der Zielgruppe und den voraussichtlichen Kosten ab. Auch Home Staging kann die Präsentation verbessern, führt aber nicht automatisch zu einem höheren Verkaufspreis.
Kosten im Überblick
| Kostenposition | Richtwert | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verbrauchsausweis häufig ca. 50 bis 150 Euro, Bedarfsausweis häufig ca. 300 bis 500 Euro | Verkäufer |
| Notar und Grundbuch | Für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung häufig insgesamt ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises | Käufer |
| Grunderwerbsteuer | In Hessen derzeit 6 % der maßgeblichen Gegenleistung, regelmäßig des Kaufpreises | Übliche Regelung: Käufer. Käufer und Verkäufer gelten gegenüber dem Finanzamt gesetzlich als Steuerschuldner. |
| Grundsteuer | Objekt- und gemeindeabhängig; häufig zeitanteilige Abrechnung zum Übergabetag | Beide |
| Maklerprovision | Nach Vereinbarung, bei Wohnimmobilien häufig 3,57 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer je Partei | Beide, je nach Vertrag Innenprovision möglich |
| Immobilienbewertung | Maklerbewertung gegebenenfalls kostenfrei; förmliches Verkehrswertgutachten häufig ca. 1.500 bis 3.500 Euro | Verkäufer |
| Mögliche Einkommensteuer | Abhängig vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und persönlichen Einkommensteuersatz | Verkäufer |
| Grundschuldlöschung | Häufig insgesamt ca. 0,1 bis 0,3 % des eingetragenen Grundschuld- oder Löschungswertes | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Individuelle Berechnung der Bank nach Darlehen, Restlaufzeit und gesetzlichen Voraussetzungen | Verkäufer |
| Fehlende Unterlagen | Je nach Umfang häufig insgesamt ca. 50 bis 500 Euro | Verkäufer |
| Fotografie und Vermarktung | Bei Einzelbeauftragung häufig mehrere hundert Euro; bei Maklerverkauf gegebenenfalls im Leistungsumfang enthalten | Verkäufer |
* Die genannten Beträge sind unverbindliche Richtwerte und können je nach Objekt, Anbieter, Vertrag und Einzelfall abweichen. Die gesetzliche Haftung für die Grunderwerbsteuer und andere Verpflichtungen wird durch eine kaufvertragliche Kostenverteilung nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Rechtliche und steuerliche Fragen sollten individuell geprüft werden.
Tipp:
Beim Hausverkauf mit WITA Immobilien besorgen wir für Sie alle für den Immobilienverkauf notwendigen Unterlagen, übernehmen die Anzeigekosten (inklusive professionellem Fotografen, Drohnenaufnahmen, 360-Grad-Besichtigung) und den Energieausweis.
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