Immobilienbewertung: wichtige Faktoren und Verfahren
Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung?
Die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung sind Lage, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, energetische Eigenschaften und die aktuelle Nachfrage. Welches Bewertungsverfahren geeignet ist, hängt außerdem von der Immobilienart und ihrer Nutzung ab. Eine fundierte Wertermittlung berücksichtigt deshalb sowohl die Eigenschaften des Gebäudes als auch die örtliche Marktsituation.
Die Lage: Makro- und Mikrolage
Die Lage gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchte, benötigt eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts. Neben den Eigenschaften des Gebäudes beeinflussen insbesondere die Lage sowie Angebot und Nachfrage auf dem örtlichen Markt den erzielbaren Preis. Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden.
Makrolage
Die Makrolage beschreibt das großräumige Umfeld einer Immobilie, also insbesondere Stadt, Region und wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Zu den relevanten Merkmalen gehören unter anderem Verkehrsanbindung, Beschäftigungsmöglichkeiten, Bevölkerungsentwicklung sowie Bildungs-, Kultur- und Freizeitangebote.
Mikrolage
Die Mikrolage umfasst die unmittelbare Umgebung des Grundstücks oder Gebäudes. Bewertungsrelevant sind beispielsweise Nachbarschaft und Straßenlage, Entfernungen zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten sowie Lärm, Ausrichtung und das nähere Wohnumfeld. Wie stark einzelne Merkmale den Wert beeinflussen, hängt vom jeweiligen Immobilienmarkt und von der Nachfrage der Zielgruppe ab.
Makrolage
Die Makrolage beschreibt das großräumige Umfeld einer Immobilie, also insbesondere Stadt, Region und wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Zu den relevanten Merkmalen gehören unter anderem Verkehrsanbindung, Beschäftigungsmöglichkeiten, Bevölkerungsentwicklung sowie Bildungs-, Kultur- und Freizeitangebote.
Mikrolage
Die Mikrolage umfasst die unmittelbare Umgebung des Grundstücks oder Gebäudes. Bewertungsrelevant sind beispielsweise Nachbarschaft und Straßenlage, Entfernungen zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten sowie Lärm, Ausrichtung und das nähere Wohnumfeld. Wie stark einzelne Merkmale den Wert beeinflussen, hängt vom jeweiligen Immobilienmarkt und von der Nachfrage der Zielgruppe ab.
Aktuelle Vergleichsverkäufe und örtliche Marktdaten helfen dabei, Unterschiede zwischen einzelnen Lagen sachgerecht einzuordnen.
Immobilienbewertung anfordernAusstattung und Zustand
Neben der Lage prägen insbesondere Bauweise, Baujahr, Grundriss, Ausstattungsqualität und baulicher Zustand den Wert einer Immobilie. Bewertungsrelevant sind beispielsweise Fenster, Heizungsanlage, Sanitärbereiche, Bodenbeläge sowie bereits ausgeführte Modernisierungen. Dabei zählt nicht nur die einzelne Ausstattung, sondern auch, ob sie zum Gebäudetyp, zur Lage und zu den Erwartungen der jeweiligen Käufergruppe passt.
Energiestandard und Energieausweis
Auch die energetischen Eigenschaften können den Immobilienwert und die Nachfrage beeinflussen. Der Energieausweis enthält Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes. Beim Verkauf oder bei der Vermietung muss er Interessenten in vielen Fällen rechtzeitig vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis zulässig beziehungsweise erforderlich ist, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und vom jeweiligen Gebäude ab. Soweit für die Immobilie ein Verbrauchsausweis zulässig ist, bieten wir diesen unseren Kunden im Rahmen der Vermarktung kostenlos an.
Instandhaltung, Sanierungen und Modernisierungen können sich positiv auf den Zustand und die Marktgängigkeit auswirken. Maßgeblich sind jedoch Art, Qualität, Zeitpunkt und Umfang der ausgeführten Arbeiten. Nicht jede Investition erhöht den Immobilienwert in gleicher Höhe.
Wohnflächenermittlung
Die Wohnfläche ist eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung und für den Vergleich ähnlicher Angebote. Abweichende Berechnungsmethoden oder unzutreffende Flächenangaben können die Bewertung und die spätere Vermarktung beeinflussen. Welche Vorschriften und Berechnungsregeln im Einzelfall maßgeblich sind, hängt unter anderem vom Zweck der Flächenangabe und von den vertraglichen Grundlagen ab. Die Wohnflächenverordnung sieht für typische Wohnflächenberechnungen unter anderem folgende Anrechnungen vor:
Nach der Wohnflächenverordnung werden Grundflächen typischerweise wie folgt angerechnet:
Neben der rechnerischen Fläche kann auch der Grundriss den Immobilienwert beeinflussen. Gut nutzbare Räume und flexible Gestaltungsmöglichkeiten werden am Markt häufig anders beurteilt als ungünstige Zuschnitte.
- Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern: vollständig
- Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern: zur Hälfte
- Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter: nicht
- Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume: zur Hälfte
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte
Neben der rechnerischen Fläche kann auch der Grundriss den Immobilienwert beeinflussen. Gut nutzbare Räume und flexible Gestaltungsmöglichkeiten werden am Markt häufig anders beurteilt als ungünstige Zuschnitte.
Bewertungsverfahren
Welche Bewertungsverfahren gibt es und welche sind für Ihre Immobilie besonders gut geeignet?
Zu den gebräuchlichen Verfahren der Immobilienwertermittlung gehören Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich insbesondere nach Immobilienart, Nutzung und verfügbarer Datengrundlage. In einer fachgerechten Wertermittlung werden die Ergebnisse anschließend auf ihre Plausibilität geprüft und an die Verhältnisse des örtlichen Grundstücksmarkts angepasst.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Grundstücke oder Immobilien abgeleitet. Unterschiede etwa bei Lage, Größe, Zustand, Ausstattung oder Verkaufszeitpunkt werden durch geeignete Anpassungen berücksichtigt. Fehlen ausreichend vergleichbare Daten, kann die Aussagekraft des Verfahrens eingeschränkt sein.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt, wenn der Substanzwert im Vordergrund steht. Vereinfacht werden Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen ermittelt, Alterswertminderungen berücksichtigt und das Ergebnis an die Verhältnisse des örtlichen Immobilienmarkts angepasst. Das Ergebnis entspricht deshalb nicht lediglich den ursprünglichen Baukosten.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für vermietete Immobilien, bei denen die nachhaltig erzielbaren Erträge für die Kaufentscheidung maßgeblich sind. Berücksichtigt werden unter anderem marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und Bodenwert. Auch hier sind belastbare Marktdaten und eine sachgerechte Einordnung des Objekts erforderlich.
Immobilie selbst bewerten oder sich professionelle Hilfe holen?
Eigene Einschätzung durch den Eigentümer
Eigentümer können sich anhand von Vergleichsangeboten, Bodenrichtwerten und Online-Rechnern zunächst orientieren. Angebotspreise sind jedoch nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen. Außerdem lassen sich besondere Eigenschaften, Mängel und die konkrete Mikrolage ohne Erfahrung häufig nur schwer einordnen. Eine eigene Einschätzung kann deshalb ein Ausgangspunkt sein, ersetzt bei wichtigen Entscheidungen aber nicht immer eine fachkundige Prüfung.
Bewertung durch einen Sachverständigen
Ein qualifizierter Sachverständiger kann ein Gutachten erstellen, dessen Umfang und Zweck vorab festgelegt werden sollten. Besonders bei gerichtlichen, steuerlichen, erbrechtlichen oder finanzierungsbezogenen Fragestellungen kann ein förmliches Gutachten erforderlich sein. Welche Qualifikation und Gutachtenart benötigt wird, hängt vom Anlass und von den Anforderungen der jeweiligen Stelle ab. Auch die Kosten richten sich nach Objekt, Umfang und Schwierigkeitsgrad.
Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler
Ein erfahrener Immobilienmakler kann für einen geplanten Verkauf eine marktbezogene Preiseinschätzung erstellen. Dabei werden Objektmerkmale, Mikrolage, aktuelle Nachfrage und vergleichbare Verkäufe berücksichtigt. Eine solche Verkaufspreiseinschätzung dient vor allem der Festlegung einer marktgerechten Angebotsstrategie und ist nicht automatisch mit einem förmlichen Verkehrswertgutachten gleichzusetzen. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann die Vermarktung erschweren; ein zu niedriger Preis kann wirtschaftliche Nachteile verursachen.
Möchten Sie Ihre Immobilie unverbindlich bewerten lassen?
Dann melden Sie sich doch einfach über unser Kontaktformular oder nutzen Sie unsere Online Wertermittlung. Unsere Immobilienexperten erhalten so die wichtigsten Eckdaten und klären im Anschluss alle wichtigen Details mit Ihnen direkt vor Ort.
Für einen geplanten Immobilienverkauf kann eine marktbezogene Einschätzung durch einen erfahrenen Immobilienmakler sinnvoll sein. WITA Immobilien berücksichtigt die wertrelevanten Eigenschaften des Objekts, die konkrete Lage und die aktuelle Nachfrage, um einen nachvollziehbaren Angebotspreis abzuleiten. Wenn Sie uns mit der Vermarktung beauftragen, ist diese Verkaufspreiseinschätzung Bestandteil unserer Maklerleistung.
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