BGH-Urteil 2025: Mehr Sicherheit für Ihre Modernisierungsmieterhöhung

Gute Nachrichten für Vermieter: Am 26. März 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 283/23) entschieden, dass Sie nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöhen dürfen – wenn Sie eine nachvollziehbare Einsparprognose vorlegen können. Es zählt also der erwartete Nutzen Ihrer Maßnahme, nicht das Verhalten Ihrer Mieter.

Der Fall: Wenn gute Modernisierungen an falschen Maßstäben scheitern

Eine Vermieterin hatte in einem Altbau die alten Einzelöfen durch eine moderne Gaszentralheizung ersetzt. Die Investition sollte sich anteilig über die Miete refinanzieren. Doch eine Mieterin verlangte den Beweis einer echten Energieeinsparung anhand von Verbrauchsdaten – und bekam vorerst Recht. Der BGH hat diese Sichtweise nun korrigiert.

Ihr Vorteil: Prognose statt Verbrauchskontrolle

Das Gericht stellt klar: Sie müssen als Vermieter nicht den individuellen Verbrauch Ihrer Mieter nachweisen. Entscheidend ist, ob Ihre Modernisierungsmaßnahme bauphysikalisch eine Einsparung erwarten lässt. Fachgutachten oder offizielle Durchschnittswerte genügen als Nachweis.

So setzen Sie eine Modernisierungsmieterhöhung rechtssicher um

• Grundlage ist § 559 BGB: Eine Mieterhöhung ist möglich, bei plausibler Einsparprognose.
• Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden.
• Kappungsgrenze: Höchstens 3 €/m² pro Jahr, bei günstigen Bestandsmieten 2 €/m².
• Nutzen Sie anerkannte Pauschalwerte, z. B. aus den Regelwerken des BMWSB.

Praxisbeispiel: So profitieren Sie vom Urteil

Sie entscheiden sich als Vermieter, die alten, ineffizienten Einzelöfen in einem Mehrfamilienhaus gegen eine moderne Gaszentralheizung auszutauschen. Diese Maßnahme verbessert die Energieeffizienz des Gebäudes erheblich, da Zentralheizungen eine gleichmäßigere Wärmeverteilung und einen geringeren Brennstoffverbrauch ermöglichen. Ein unabhängiges Fachgutachten ermittelt, dass durch diese technische Modernisierung der Endenergiebedarf der Immobilie um rund 20 % gesenkt wird. Für Ihre Mieter bedeutet das langfristig geringere Heizkosten und einen besseren Wohnkomfort. Für Sie als Vermieter ist diese Prognose entscheidend: Nach aktueller Rechtslage reicht eine solche nachvollziehbare Einsparprognose vollkommen aus, um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend zu machen. Es ist nicht erforderlich, den tatsächlichen Verbrauch jedes Mieters nach der Maßnahme nachzuweisen, da dieser durch individuelle Gewohnheiten und externe Faktoren wie das Wetter stark schwanken kann.

Fazit: Mehr Planungssicherheit für Ihre Investitionen

Dank des BGH-Urteils können Sie als Vermieter Ihre Investitionen besser kalkulieren. Eine nachvollziehbare Einsparprognose genügt, um Modernisierungskosten über die Miete umzulegen. Das erleichtert Ihre Entscheidung für energetische Sanierungen – zum Vorteil für Sie und Ihre Mieter.