Solides Haus mit großem Wohnbereich, XL-Balkon und Garten

Dieses Haus bietet eine solide bauliche Basis und eine Aufteilung, die sich im Alltag gut bewährt.

Herzstück des Erdgeschosses ist der große Wohn-Essbereich, der durch breite Fenster viel Licht erhält und einen direkten Zugang zu einem Balkon mit Terrassencharakter und Ostausrichtung bietet. Dieser großzügige Freisitz eignet sich ideal für ein Frühstück in der Morgensonne oder eine entspannte Auszeit im Alltag. Die Küche ist großzügig geschnitten und wird durch einen angrenzenden Vorratsraum ergänzt, der für Ordnung sorgt und zusätzlichen Stauraum schafft.

Im Obergeschoss stehen mehrere gut nutzbare Zimmer zur Verfügung, geeignet für Schlafen, Kinder oder Arbeiten, ergänzt durch ein Tageslichtbad mit bodengleicher Dusche.

Das Untergeschoss erweitert den nutzbaren Raum neben mehreren Abstellräumen um ein wohnraumähnliches Zimmer sowie ein zusätzliches WC und eine Dusche - praktisch, wenn Besuch bleibt oder ein Rückzugsort für Hobby und Arbeit gebraucht wird.

Das große, naturbelassene Grundstück mit Obstbäumen bietet viel Potenzial, ist derzeit aber verwildert und lädt dazu ein, eigene Gestaltungsideen Schritt für Schritt umzusetzen.

Eine große Doppelgarage bietet Platz für Fahrzeuge, Räder, Werkzeug oder Werkbank und erhöht den praktischen Nutzwert erheblich.

Bei der Haustechnik wurde bereits Wesentliches erneuert: Die hochwertige Buderus Gasbrennwerttherme ist neu, der Sicherungskasten wurde modernisiert und die alten Fenster durch energiesparende, moderne Fenster ersetzt. Auch das Bad wurde überarbeitet - der Grundriss wurde optimiert und eine bodentiefe Dusche sowie ein Handtuchheizkörper installiert.

Andere Bereiche des Hauses benötigen dagegen noch etwas Zuwendung - ideal für Käufer, die eine gute Substanz schätzen und bereit sind, selbst Hand anzulegen.

Wichtiger Hinweis:

Für den Anbau und die Balkonanlage liegen weder bei den Eigentümern noch beim Bauamt Genehmigungsunterlagen vor; ob die Bauteile damals genehmigt wurden, ist unklar. Die betreffenden Flächen sind zwar in der amtlichen Liegenschaftskarte eingezeichnet, dies ist jedoch lediglich ein Indiz und kein Nachweis für eine etwaige Baugenehmigung. Betroffen sind Diele, Küche und Vorratsraum im Erdgeschoss sowie der wohnraumähnliche Hobbyraum im Untergeschoss. Aus Haftungsgründen wird im Kaufvertrag davon ausgegangen, dass diese Bereiche nicht genehmigt sind; die offiziell anrechenbare Wohnfläche beträgt daher rund 86,74 m².

Wir haben hierzu bereits mit dem Bauamt gesprochen. Nach aktuellem Kenntnisstand ist nicht zu erwarten, dass die Behörde ohne Anlass aktiv wird; diese Einschätzung ist jedoch unverbindlich. Wer Rechtssicherheit wünscht, muss eine nachträgliche Baugenehmigung beantragen.

Finanzierungshinweis: Banken berücksichtigen üblicherweise nur die nachweislich genehmigte Wohnfläche, wodurch ein höherer Eigenkapitalanteil erforderlich sein kann.

Wir bitten Sie nur anzufragen, wenn die baurechtliche Situation keinen Hinderungsgrund für Sie darstellt.

Ausstattung:

-Massiv errichtetes Haupthaus Baujahr 1961

-Massiv ausgeführter Anbau aus den 70er-Jahren

-Große Balkonanlage mit Terrassencharakter und Ostausrichtung

-607 m2 großes, naturbelassenes Grundstück mit Obstbäumen und Grillpavillon

-Großzügige Grundrisse mit breiten Fensterflächen

-Zahlreiche Modernisierungen: effiziente Gas-Brennwerttherme (Buderus, 2010), neue energiesparende Fenster, erneuerter Sicherungskasten

-Bad modernisiert mit bodengleicher Dusche, optimiertem Grundriss und Handtuchheizkörper

-Vollunterkellert, inkl. wohnraumähnlich ausgebautem Hobbyraum mit WC und Dusche

-Große Doppelgarage

Das Haus befindet sich in einer angenehm ruhigen Anwohnerstraße am Rand von Bad Schwalbach. Der Alltag ist dennoch unkompliziert zu organisieren: In rund 200 Metern erreichen Sie gleich mehrere Einkaufsmöglichkeiten wie Aldi, Lidl und einen Bäcker sowie zwei Bushaltestellen. Damit lassen sich sowohl der tägliche Bedarf als auch Wege innerhalb der Stadt bequem zu Fuß erledigen. Der Wald liegt ebenfalls nur wenige Gehminuten entfernt und bietet mit seinen ausgedehnten Wegen eine direkte Möglichkeit für Spaziergänge, Joggingstrecken oder entspannte Auszeiten in der Natur. Durch die leichte Hanglage genießen Sie zudem einen Blick ins Grün und eine abgeschirmte Wohnatmosphäre.

Das übrige Angebot von Bad Schwalbach ist in kurzer Distanz erreichbar. Der Kurort bietet einen attraktiven Ortskern mit Restaurants, Geschäften, dem Kurpark sowie verschiedenen Dienstleistern. Freibad, Ärztezentrum, Schulen und weitere Einrichtungen liegen im erweiterten Umfeld und sind zu Fuß, per Bus oder in wenigen Fahrminuten erreichbar. Die gewachsene Infrastruktur macht die Lage sowohl für Familien als auch für Berufspendler praktisch und alltagstauglich.

Über die B54 und B275 besteht eine gute verkehrliche Anbindung in Richtung Wiesbaden (ca. 20 km), Mainz (ca. 27 km), Frankfurt/Main (ca. 65 km), Koblenz (ca. 52 km) und Limburg (ca. 30 km). Damit verbindet die Lage ruhiges Wohnen am Stadtrand mit einer soliden Erreichbarkeit der umliegenden Städte.

Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, übernehmen wir hierfür keine Gewähr. Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt.
Die im Exposé dargestellten Grundrisse wurden manuell überarbeitet und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Für die tatsächlichen Größenverhältnisse oder eine Maßstabstreue wird keine Gewähr übernommen.
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